Dr. Hille Heinemann Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB

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Juli 2022

Eine toxische Mischung – Auswirkungen der Insolvenz auf Mietverträge

Wenn Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung vorliegen, kann der eine GmbH verpflichtet sein, Insolvenz anzumelden. Wird diese beantragt und ein Insolvenzverfahren eröffnet, hat nun der Insolvenzverwalter das Wort. Während die Geschäftsführung ihre Befugnisse überwiegend verliert, gleichwohl aber nicht aus dem Amt scheidet, übernimmt dieser für die Frage der Vermögensverwaltung das Ruder.

Er bemüht sich, noch ausstehende Forderungen der insolventen Gesellschaft einzutreiben. Außerdem muss er sich auch mit den Kosten des Pleiteunternehmens befassen. So ist er bestrebt, überflüssige Kosten eines Unternehmens zugunsten der Gläubiger zu vermeiden oder zu beseitigen. Er wird überlegen, inwieweit laufende Verträge (Dauerschuldverhältnisse) wie zum Beispiel Mietverträge aufrechterhalten werden müssen oder ob er diese nicht besser kündigt. Denn Mietverträge kosten der Insolvenzmasse und somit den Gläubiger regelmäßig Geld.

 

Ist das insolvente Unternehmen Mieter oder Vermieter?

Ein Mietvertrag über Räumlichkeiten besteht mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens zunächst fort. Das gilt insbesondere für solche Mietverträge, bei welchen das insolvente Unternehmen der Vermieter oder Verpächter ist. Ist das insolvente Unternehmen jedoch Mieter oder Pächter, so kann der Insolvenzverwalter den Mietvertrag ohne Rücksicht auf eine etwaige feste Vertragslaufzeit oder einen zum Beispiel vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen.  Die Kündigungsfrist beträgt dann 3 Monate zum Monatsende.

 

Vorsicht bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags

Doch für den Mieter kann die Vertragsbeendigung eine böse Überraschung darstellen. Aber nach dem Gesetz kann der Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses (zum Beispiel in Höhe einer für ein kurzfristig anderes Mietobjekt gezahlten höheren Miete) geltend machen. Das ist aber nur ein schwacher Trost: Denn mit dieser Schadensersatzforderung muss sich der Mieter an den Insolvenzverwalter seines Vermieters wenden, der diese Forderung gegebenenfalls zur Insolvenztabelle aufnimmt, der Mieter aber nicht sicher sein kann, dass er seine Forderung vollständig erhält.

Befindet sich eine gut vermietete Immobilie in der Insolvenzmasse, wird der Insolvenzverwalter versuchen, diese an einen Erwerber zu veräußern. Der neue Eigentümer tritt dann in die ursprünglichen Miet- und Pachtverhältnisse ein. Aber Vorsicht: Damit ist das Recht des Mieters, in dem verkauften Objekt verbleiben zu dürfen, nicht gesichert. Der neue Eigentümer kann aber unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen die übernommenen Miet- und Pachtverhältnisse kündigen.

 

Diese Besonderheit muss beachtet werden

Besonderheit: Wenn einer der Gesellschafter des insolventen Unternehmens ein Betriebsgebäude der Gesellschaft gegen Miete zur Nutzung überlassen hatte, hat der Insolvenzverwalter grundsätzlich ebenfalls die Entscheidungsgewalt darüber, ob er das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Kündigungsfristen beenden will. Will er es fortsetzen, kann sich der Gesellschafter dagegen zunächst nicht wehren, es sei denn, das Gebäude ist für die Fortführung des Unternehmens nicht von erheblicher Bedeutung (zum Beispiel vom Betrieb nicht genutzte Nebengebäude). Der Gesellschafter hat aber für die weitere Nutzung durch die von dem Insolvenzverwalter verwaltete Nutzung Anspruch auf Miete in bislang vereinbarter Höhe, ansonsten in Höhe des durchschnittlichen Mietzinses des letzten Jahres.

Alexander Görtzel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht