Steuerfreie Übertragung des Familienheims: Was Sie beachten sollten

Das Familienheim ist das Zentrum der ehelichen Lebens- und Wohngemeinschaft. Gleichzeitig ist das Familienheim häufig ein wesentlicher Teil des Familienvermögens und dessen Übertragung somit wichtiges Gestaltungsinstrument bei der steueroptimierten Vermögensnachfolgeregelung innerhalb der Familie. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz ermöglicht es dabei, das Familienheim in bestimmten Fallkonstellationen erbschafts- und schenkungssteuerfrei zu übertragen.

Voraussetzungen für die Steuerbefreiung bei der Übertragung des Familienheims

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist zunächst, dass das Familienheim übertragen wird. Als Familienheim wird grundsätzlich Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem EU/EWR-Mitgliedstaat belegenen bebauten Grundstück iSd § 181 Abs. 1 Nr. 1-5 ErbStG qualifiziert, wenn darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Maßgeblich ist, dass die Wohnung von den Ehegatten und ggf. dazugehörigen Kindern tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und damit den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet.

Die erbschafts- und schenkungssteuerfreie Übertragung des Familienheims im Wege der Schenkung durch den Ehegatten ist zu Lebzeiten beider Ehegatten ohne besondere zusätzliche Voraussetzungen möglich. Die erbschafts- und schenkungssteuerfreie Übertragung des Familienheims ist zu Lebzeiten auch zwischen eingetragenen Lebenspartnern möglich.

Für die erbschafts- und schenkungssteuerfreie Übertragung des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten von Todes wegen muss eine Wohnung im Familienheim bis zum Tod des verstorbenen Ehegatten von diesem zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Eine Ausnahme gilt nur, sollte der verstorbene Ehegatte bis zu seinem Tode aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung der Wohnung zu Wohnzwecken gehindert gewesen sein. Zudem muss die Wohnung unverzüglich nach dem Erbfall zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken des überlebenden Ehegatten bestimmt sein. Die Steuerbefreiung bei der Übertragung des Familienheims entfällt rückwirkend, sollte der überlebende Ehegatte das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach der Übertragung nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzen, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer entsprechenden Selbstnutzung gehindert. Die vorstehenden Ausführungen zum erbschafts- und schenkungssteuerfreien Erwerb des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten von Todes wegen gelten auch für eingetragene Lebenspartner.

Eine erbschafts- und schenkungssteuerfreie Übertragung des Familienheims von Todes wegen ist auch für Kinder und die Kinder von bereits verstorbenen Kindern des Erblassers möglich. Hier gelten die gleichen Voraussetzungen wie für die erbschafts- und schenkungssteuerfreien Übertragung des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten von Todes wegen. Dabei muss die Wohnung unverzüglich nach dem Erbfall zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken des Kindes bestimmt sein und für die nächsten 10 Jahre auch tatsächlich genutzt werden. Hinsichtlich des Erwerbes durch Kinder gilt die Steuerbefreiung jedoch nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200qm nicht übersteigt. Für den 200 qm übersteigenden Teil der Wohnfläche entfällt die Steuerbefreiung.

Werden die vorstehenden Voraussetzungen eingehalten, ist der Übertragungsvorgang des Familienheims von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit. Dies führt dazu, dass auch die Freibeträge des verfügenden Ehegatten zu seinem Ehegatten bzw. seinen Kindern nicht aufgebraucht werden.

Folgen des Wegfalls der Steuerbefreiung bei der Übertragung des Familienheims

Wird eine der vorstehenden Voraussetzungen allerdings nicht eingehalten, entfällt die Steuerbefreiung und die Übertragung des Familienheims ist erbschafts- und schenkungssteuerpflichtig. Dies kann insbesondere bei einem Verstoß gegen die Einhaltung der Zehnjahresfrist zu drastischen steuerlichen Konsequenzen führen, da insoweit ein Alles-oder-nichts-Prinzip gilt. Die Steuerbefreiung bei der Übertragung des Familienheims bleibt nämlich nicht für die Jahre aufrechterhalten, in denen kein Fristverstoß vorlag, sondern fällt vollständig weg. Die Folge ist eine Nachversteuerung mit Wirkung für die Vergangenheit, so dass für den Familienheimerwerb rückwirkend Erbschaftsteuer in voller Höhe festgesetzt wird.

Dr. Hille Heinemann Rechtsanwälte unterstützt Sie gerne bei Übertragung Ihres Familienheims. Wenn Sie Fragen rund um das Thema Vermögensnachfolge haben, wenden Sie sich gerne an unsere Rechtsanwälte für Erb- und Steuerrecht und vereinbaren einen Termin.